Você pode se aposentar com uma hipoteca? Que tal 15 hipotecas !? | Orçamentos são sexy

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Bom Dia a todos. Feliz segunda-feira!

Alguns de vocês estão empolgados em saber mais sobre investimentos imobiliários. Não sou especialista, mas tenho algumas propriedades de aluguel e compartilharei minhas experiências (e estragos) ao longo do tempo.

Sei que o investimento imobiliário não é uma xícara de chá para todo mundo, por isso vou manter postagens como esta leves e esporádicas. (Além disso, J Money me matará se eu transformar este site em um blog técnico chato sobre imóveis!)

Hoje, estou compartilhando uma estratégia de investimento estranha, mas meio genial, para se aposentar com imóveis para aluguel. Eu não conheço ninguém que realmente fez isso na vida real … mas, trata-se menos de seguir a estratégia / linha do tempo exata e mais de entender o conceito de “boa dívida” e por que poderia ser aceitável pagar uma hipoteca ou duas (ou 12) com você na aposentadoria. Confira …

Se aposentar em 15 anos, com 15 imóveis para aluguel e 15 hipotecas

Veja como você pode criar um portfólio de investimentos imobiliários que gera renda de aposentadoria …

Ano 1: Você compra um imóvel alugado com uma hipoteca de 15 anos. Se o imóvel acumular renda suficiente para cobrir a hipoteca e as despesas mensais, você será o dono da propriedade gratuitamente após 15 anos.

Ano 2: Você compra outro imóvel alugado, semelhante ao primeiro. Você recebe outra hipoteca de 15 anos e garante que o dinheiro do aluguel possa pagar todas as despesas mensais. Ele não precisa gerar fluxo de caixa positivo, apenas precisa se equilibrar. Após 15 anos, ele se pagará integralmente.

Ano 3: Repetir. Obtenha outro imóvel alugado com uma hipoteca de 15 anos cuja renda mensal se paga. O mesmo acordo que os dois últimos lugares.

* Até agora você deve estar pensando – três imóveis para locação em três anos? Isso é ridículo! Como posso pagar isso? Bem, a propriedade de investimento não precisa ser terrivelmente grande ou cara. Digamos que cada um tenha um preço de compra de cerca de US $ 75.000, e você coloca 20% como adiantamento. São 15 mil dólares do seu bolso a cada ano. Além disso, lembre-se de que este é um “cenário falso e perfeito”, então apenas continue por um segundo e veja para onde ele vai… *

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Ano 4: Compre outra propriedade, uma hipoteca de 15 anos, exatamente como as últimas.

Anos 5, 6, 7… 15: Continue comprando um local a cada ano e, até o final do ano 15, você possui 15 imóveis.

Agora é aqui que a diversão começa …

Ano 16: Neste ponto, não há mais necessidade de comprar novas casas. A primeira casa que você comprou no primeiro ano deve ser totalmente paga. Agora, você volta ao banco e faz um refinanciamento de saque. Você inicia outra hipoteca de 15 anos, certificando-se de que a propriedade mais uma vez esteja com o dinheiro da receita do aluguel para cobrir as despesas.

O dinheiro que você retira do refinanciamento é seu para gastar naquele ano. (Em nosso cenário falso de casa de US $ 75 mil, seria cerca de US $ 60 mil em renda CASH para viver durante o ano 16.) Você pode deixar o emprego e se aposentar antecipadamente, desfrutando de independência financeira por um ano inteiro com o dinheiro que acabou de sacar .

Ano 17: No momento, o imóvel que você comprou no ano 2 é totalmente pago. Você pode ir ao banco e refinanciar e obter outros US $ 60k em DINHEIRO para obter renda de aposentadoria do ano.

Ano 18: Você pode refinanciar a propriedade nº 3 agora que ela foi totalmente paga. $ 60k em dinheiro para viver durante o ano. No ano 19, você faz o mesmo com a propriedade nº 4 e continua repetindo o processo várias vezes no caminho para a liberdade financeira.

A cada novo ano você recebe US $ 60k em DINHEIRO para viver, e a cada ano você tem outra propriedade totalmente paga para refinanciar. Cada casa repete o ciclo de 15 anos da hipoteca → quitado.

Ah, e a melhor parte … o dinheiro do refinanciamento é isento de impostos nos EUA. Você nunca precisa vender um imóvel e pode se aposentar, mesmo tendo 15 hipotecas pendentes.

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Melhores planos versus realidade

Parece um plano de aposentadoria malvado! Mas, quando a teoria é posta em prática, existem alguns obstáculos. Não é impossível, mas é altamente improvável.

Aqui estão alguns buracos que podemos fazer no plano:

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– É difícil encontrar propriedades neutras ao fluxo de caixa que se paguem com uma hipoteca de 15 anos. Não é impossível, apenas difícil. Pode ser fácil em alguns anos (como quando o mercado imobiliário quebra), mas muito difícil quando a economia está rugindo e a habitação é cara. Assim como você não esperaria que o mercado de ações subisse continuamente por 15 anos consecutivos, um mercado imobiliário linear de 15 anos é improvável, então você provavelmente não deve contar com isso para seu planejamento de aposentadoria.

– Você conhece um banco que permita 15 hipotecas? Nem eu. Pessoalmente, o maior número de hipotecas que tive ao mesmo tempo foram sete, e isso ocorreu com cinco bancos. Cada hipoteca se torna cada vez mais difícil de obter e requer boas relações bancárias. Novamente, não impossível, apenas extremamente difícil.

– Você precisaria de um fundo de emergência bastante robusto para o caso de as coisas darem errado. Ao estimar um mínimo de US $ 5 mil em reservas para cada propriedade, esse plano também incluiria uma conta de reserva em dinheiro de US $ 75 mil, o que significa menos dinheiro para outras partes do seu portfólio de investimentos ou ninho de ovos.

– Seu portfólio de aposentadoria não teria diversificação. A menos que você possa se dar ao luxo de fazer outros tipos de investimento, você dependerá do setor imobiliário para realizar todos os anos, todos os anos. Isso é um pouco assustador.

– Não devemos esquecer que possuir imóveis pode ser um problema no a $$. Muitas pessoas falham na compra de aluguel e na administração da propriedade.

Portanto, para que esse plano de 15 anos dê certo, todas as estrelas econômicas precisariam se alinhar perfeitamente a seu favor.

Por outro lado: existem elementos de genialidade neste plano de se aposentar com imóveis!

Embora seja altamente improvável, você não pode ignorar o quão criativa é essa estratégia de aposentadoria! Mesmo que alguém começasse a comprar aluguéis no ano 1 e perdesse o fôlego nos anos 5 ou 6, ainda estaria em uma excelente posição de riqueza mais tarde na vida.

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Aqui está o que eu amo sobre o conceito geral:

– É um ótimo exemplo do que é “boa dívida”. O fato de você poder emprestar dinheiro do banco, gastá-lo como quiser, é isento de impostos e ter outras pessoas pagando o empréstimo é pura genialidade. Se você usá-lo corretamente, a dívida pode ser uma grande vantagem na aposentadoria.

– Na verdade, é um plano bastante conservador. A compra de pequenas propriedades com baixa alavancagem é sustentável e não é muito agressiva ou gananciosa. O trabalho duro no início compensa muito mais tarde.

– Há muita flexibilidade e vários cenários de saída. Algumas casas podem ter hipotecas de 30 anos e ter excesso de fluxo de caixa. Algumas podem ser vendidas, trocadas em 1031 ou até mesmo pagas e gerando fluxo de caixa mensal, se você quiser.

– Com o aumento dos valores das casas e os aumentos de aluguel ao longo dos anos, você pode gastar mais e mais dinheiro a cada ano na aposentadoria. A apreciação ajudaria a acompanhar a inflação e o aumento das despesas.

Sua vez de responder!

Nenhum plano de aposentadoria é executado perfeitamente ou seguido de um T. Como eu disse anteriormente, essa história é menos sobre a estratégia exata e mais sobre o conceito. Ter hipotecas em muitas propriedades de aluguel pode ser uma grande vantagem na aposentadoria, e essa dívida pode ser usada como renda.

O que você acha? Você faria isso? Alguém conhece um investidor imobiliário / aposentado que está fazendo isso atualmente? Eu certamente adoraria conversar com eles! 🙂

* foto de Raivis Razgals

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