Qual deve ser o tamanho de um fundo de emergência para um imóvel alugado?

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Qual deve ser o tamanho de um fundo de emergência para um imóvel alugado? 1

Recebi a seguinte nota de um leitor outro dia …

“Joel, notei que você mantém um grande fundo de emergência para sua propriedade alugada. 2 perguntas para você …

1) Parece que você tem muito dinheiro, porque você não deveria precisar apenas de 3-6 meses de pagamentos de hipoteca como reserva de caixa?

2) Além disso, por que você mantém este fundo de emergência separado do seu fundo de emergência pessoal? ”

Ótimas perguntas! Já faz um tempo que calculei quanto devo manter nas reservas de aluguel, e admito que provavelmente tenho muito agora! Então, neste post, vou fazer algumas contas e descobrir o quanto devo realmente estar estocando para emergências.

No momento, estou sentado com $ 14.360 em minha conta poupança de emergência duplex. Se acabar que estou segurando demais dinheiro, então temos o divertido problema de descobrir onde colocar o excedente!

Qual é o valor do Fundo de Emergência que preciso para um imóvel para alugar?

Uma regra geral é de cerca de 3 a 6 meses de despesas. Embora alguns investidores apenas contabilizem “PITI”, que significa Principal + juros, impostos e seguros, Eu gosto de acrescentar algumas outras despesas aí para ficar do lado conservador.

Aqui estão as despesas de PITI para meu imóvel alugado no Texas:

  • Pagamento de hipoteca: $ 662 por mês. Isso cobre apenas o principal e os juros.
  • Contribuição predial: $ 432 por mês. Isso é baseado no meu Fatura do ano fiscal de 2020 de $ 5.185. Aumenta ligeiramente a cada ano.
  • Seguro de propriedade: $ 87 por mês, com base na minha política de 2021 de $ 1.042 para o ano.

Despesas totais de “PITI” = $ 1.181 por mês.

Existem 2 outras despesas que gostaria de acrescentar e explicarei por quê:

  • Utilitários quando vagos: ~ $ 100 por mês. Quando um imóvel alugado está vago, as empresas de serviços públicos cobrar do dono da propriedade em vez de um inquilino. Mesmo que não haja ninguém morando na unidade, os trabalhadores precisam de energia para ferramentas para consertar as coisas, e no Texas precisamos manter o ar condicionado ligado para garantir que nenhuma umidade se acumule na casa durante os dias quentes e abafados.
  • Manutenção de gramado e controle de pragas: ~ $ 75 por mês. Essas despesas são necessárias para todas as moradias, esteja eu recebendo renda de aluguel ou não.

Despesas mensais totais: $ 1.356!

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Ao todo, com base na regra de despesas de 3 a 6 meses, devo manter algo entre US $ 4.000 e US $ 8.000 em economias de emergência.

Isso será o suficiente para me fazer passar por uma emergência? Vamos examinar alguns desastres em potencial e examinar os custos potenciais em um cenário de emergência.

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Desastres que um fundo de emergência deve cobrir

O objetivo de ter um fundo de emergência é cobrir despesas inesperadas quando o shizzle bate no ventilador. Aqui está o meu fundo de emergência na maioria das vezes me protegendo contra …

Desastres únicos com grandes custos iniciais:

  • Desastres de vento, granizo e fogo estão cobertos pela minha apólice de seguro. Minha franquia é de $ 2.310.
  • Grandes desastres de eletrodomésticos como um A / C ($ 5k), substituição do aquecedor de água ($ 1-2k), geladeira / fogão / quebra de eletrodomésticos ($ 1k).
  • Um novo telhado me custaria cerca de US $ 6 mil.
  • Unidades na lixeira acontecem às vezes quando um inquilino se muda. Se houver danos materiais, eles podem ser cobertos pela minha apólice de seguro ou, se eu precisar de uma pequena reforma, não esperaria mais do que US $ 5 mil em reparos.

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Esta árvore caiu durante uma grande tempestade há alguns anos. Felizmente, caiu do jeito que caiu. Se caísse no sentido oposto, teria atingido o meu prédio, causado grandes danos e desalojado 2 inquilinos!

Desastres de longo prazo são mais assustadores, porque eles deixam você seco ao longo de meses / anos:

  • Vagas: Sem renda de aluguel, estaria perdendo $ 1.950 por mês (minhas despesas físicas são menores – $ 1.356 por mês, como calculamos acima). A beleza de ter um duplex, porém, é que é meio raro ter ambas as unidades vago simultaneamente. Com apenas um locatário no lugar, minha perda é apenas a metade.
  • Ocupantes ou aluguel não pago: Novamente, isso me custaria a perda do aluguel ($ 1.950 para ambas as unidades por mês). Felizmente, o Texas tem leis bastante decentes que ficam do lado principalmente dos proprietários quando se trata de despejo. O máximo que eu já tive uma invasão sem pagamento de aluguel foi de aproximadamente 90 dias (sob a primeira moratória de despejo em 2020).

Portanto, parece que uma reserva de caixa de US $ 4.000 para 3 meses não é suficiente para cobrir alguns dos desastres potenciais maiores. Pessoalmente, o fundo de emergência mínimo que gostaria de manter é 6 meses de despesas, ou seja, US $ 8.136.

Como criar um fundo de emergência para uma propriedade alugada

Antes de voltarmos ao meu cenário pessoal, você pode estar se perguntando se tem reservas de dinheiro suficientes para seu aluguel (ou um novo aluguel que você planeja comprar em breve).

Nunca é demais fazer os exercícios que acabei de fazer acima para avaliar os riscos do aluguel e os custos potenciais de desastre. Mesmo que o seu banco diga que “Alguns meses de pagamentos de hipotecas são suficientes para manter as reservas”, você deve economizar mais se achar que vai precisar.

Sempre recomendo que as pessoas criem e armazenem um fundo de emergência separado para a propriedade de aluguel além do que, além do mais ao seu fundo de emergência pessoal. Dessa forma, sua família e seus ativos podem sobreviver a desastres separados simultaneamente. Um não depende do outro para sobreviver.

2020 foi um ótimo exemplo de vários desastres acontecendo ao mesmo tempo. Como proprietário, eu tinha um fundo de emergência separado para cada propriedade alugada que possuo, bem como um fundo de emergência pessoal para mim e minha esposa. Certamente é muito dinheiro para guardar, mas cara, estávamos descansando bem à noite sabendo que tínhamos muita pista se estivéssemos desempregados * enquanto * tivéssemos imóveis falhando ao mesmo tempo.

Parece que minha conta poupança de aluguel é muito grande 🙂

Bem, determinamos que um fundo de emergência seguro de 6 meses para minha propriedade alugada seria de cerca de US $ 8.136. Atualmente, tenho $ 14.360 em reservas de caixa, então definitivamente mais do que o necessário!

Eu gosto de números redondos, então talvez eu deva reduzir essa conta de reserva de dinheiro para US $ 10 mil e investir o excesso de US $ 4.360 em outro lugar. Eu poderia colocá-lo no mercado de ações, pagar um pouco a hipoteca ou ver se há alguma atualização estratégica a ser feita na propriedade que poderia atrair uma renda maior de aluguel?

Eu adoraria saber como outros investidores imobiliários armazenam seus fundos de emergência para aluguel de propriedades e quaisquer boas práticas que todos possamos compartilhar!

Tenha um ótimo dia,

– joel

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