Oportunidades de investimento ocultas em casas móveis

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dançando em casas móveis

[Hi guys! I’m SOOO excited to share this piece by a long time internet friend of mine – Rachel Hernandez, aka Mobile Home Gurl – who I’ve been fascinated by for years. She’s made a great income off investing in overlooked properties – specifically mobile homes! – and today stops by the blog to share the ins and outs of the industry, as well as some financials. Hope it inspires some of you to research it further and see if it’s a good fit! I’ll admit I kinda want to too now!!]

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Quando a maioria das pessoas pensa em investir em imóveis, pensa em casas unifamiliares ou prédios de apartamentos. Eu fiz a mesma coisa.

Nunca pensei que, em um milhão de anos, seria um investidor em casas móveis. Mas aqui estou eu. As casas móveis me encontraram depois de toda a minha experiência em residências unifamiliares.

Comecei minha jornada buscando acordos para outros investidores como um “cão-pássaro” e atacadista *. Então, comecei a comprar e manter casas unifamiliares como proprietário. Mas algo estava faltando. Eu simplesmente não estava satisfeito. Os números do fluxo de caixa não estavam lá e eu não estava vivendo a vida que queria.

Então, decidi vender todo o meu portfólio imobiliário e investir em casas móveis.

Agora vou admitir: levei um tempo para encontrar meu nicho. Mas estou feliz por ter aproveitado e aproveitei completamente a pequena oportunidade de dinheiro conhecida no investimento em casa móvel.

Como as casas móveis são diferentes das imobiliárias regulares

Existem muitas diferenças entre as casas móveis e o investimento em imóveis regulares, como residências unifamiliares e prédios de apartamentos. A principal diferença é que as casas móveis oferecem opções. Simplificando, eles são exatamente o que dizem ser: móveis.

Você pode manter uma casa móvel onde ela está e comprá-la. Ou, você pode movê-lo para outro lugar. Talvez para outro pedaço de terra ou parque de trailers. Você realmente não pode fazer isso com uma casa unifamiliar ou prédio de apartamentos. As casas móveis devem ser transportadas.

O que faço é comprar a casa móvel em si (como propriedade pessoal) enquanto outra pessoa é proprietária do terreno anexo à casa (geralmente um parque de casas móveis). Em seguida, encho a casa com os residentes que me pagam para morar na casa, que por sua vez são responsáveis ​​pelo pagamento do aluguel do lote (aluguel de terreno) ao parque.

Minha primeira oferta de casa móvel

primeiro investimento em residências móveis

Para dar um exemplo, vou falar sobre o meu acordo mais importante: o primeiro contrato de casa móvel que já fiz.

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Era uma casa móvel de 2 quartos e 1 banheiro. A família que morava nela possuía a casa e morava lá por 10 anos. Ele estava localizado em um agradável parque de trailers. Eles estavam prontos para sair da comunidade e morar em outro lugar.

Depois de muitas negociações, decidimos um preço. Eu comprei a casa por US $ 3.600. Tinha alguns problemas estéticos, mas eu mesmo fiz todo o trabalho. Depois que a família se mudou, enchi a casa com outra família. Eles me pagaram US $ 1.000 para morar e US $ 250 por mês pelos próximos 4,5 anos. (Isso significa um total de US $ 14.500 para economizar na matemática)

Levei quase um ano para fazer meu primeiro negócio em casa móvel. Mas estou feliz por ter ficado com ela. E o resto é história!

Menos concorrência com casas móveis

A maioria dos investidores imobiliários considera as casas móveis uma classe de ativos. Infelizmente, sempre houve um estigma negativo associado às casas móveis. (Pense no filme 8 milhas.)

Mas casas móveis não são diferentes. Assim como as residências unifamiliares, existem diferentes tipos de bairros quando se trata de residências móveis. Existem parques residenciais móveis de gama baixa, média e alta. Cada comunidade atrai um certo tipo de clientela.

Costumo me concentrar mais nas comunidades de ponta. Aprendi desde cedo a importância de trabalhar em áreas que se encaixam melhor com minha personalidade e atraem os tipos de pessoas com as quais me sinto confortável depois de um pesadelo anterior de US $ 2.000.

Embora eu tenha comprado a casa barata, isso me custou muito tempo e dinheiro. Foi uma lição cara, mas aprendi a seguir e segui até hoje com todas as minhas atividades de investimento.

Devido ao estigma negativo das casas móveis, no entanto, há muito menos concorrência. Na verdade, sinceramente não conheço muitos outros investidores que compram casas móveis. Eles são muito poucos e distantes entre si, o que significa ainda mais oportunidades para aqueles que estão interessados ​​nela.

Os prós e contras do investimento em casa móvel

Como em qualquer tipo de empreendimento comercial, existem prós e contras no que diz respeito ao investimento em casas móveis. Mas, honestamente, sempre haverá riscos quando se trata de investir em qualquer coisa. É assim que você gerencia seu risco e sua tolerância ao risco que precisa levar em consideração.

Os prós:

O principal profissional do investimento em casa móvel é a quantidade de capital necessária. Em geral, você pode investir uma pequena quantia em dinheiro em uma transação de casa móvel do que em sua propriedade residencial unifamiliar tradicional.

Como o exemplo do meu primeiro acordo, você pode comprar uma casa móvel por apenas US $ 2.000 a US $ 3.000, com uma média na minha experiência pairando mais em torno da faixa de US $ 5.000. O que significa menos dinheiro no negócio em comparação com imóveis mais tradicionais.

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E como você normalmente não tem uma hipoteca em uma casa tão baixa (eu pego todas as minhas propriedades em dinheiro), você elimina todos os pagamentos ao banco. Sua casa é totalmente paga e você recebe um fluxo de caixa instantâneo.

Imagine ter 5, 10, 15 ou até 20 imóveis para residências móveis… todos valeram a pena!

Isso é algo muito difícil de ser feito como investidor residencial unifamiliar, mas não tanto quando se trata de casas móveis com trabalho e persistência suficientes ao longo do tempo. Atualmente, fluxo de caixa de pelo menos US $ 500 / mês por transação. Isso é uma massa séria e aumenta rapidamente!

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O outro profissional (que também é um embuste, como você verá abaixo) é a coisa de “menos concorrência” mencionada anteriormente. Diferentemente das residências unifamiliares, há uma barreira para a entrada, se você quiser comprar residências móveis, pois elas estão na comunidade de outra pessoa (o proprietário do parque residencial móvel).

Antes de comprar qualquer casa em um parque, é necessário ter a aprovação do gerente ou proprietário da comunidade para fazer negócios lá. Isso pode levar muito tempo e coragem para construir esses relacionamentos. Mas uma vez que você faz, compensa no final. Como resultado, você pode se tornar o investidor ou parte de um pequeno grupo de investidores / proprietários autorizados a trabalhar no parque. Isso oferece uma vantagem máxima e um fluxo interminável de leads ao longo dos anos!

Os contras:

Entrar em um parque e ter permissão para fazer negócios lá leva tempo. Isso pode ser um grande obstáculo para as pessoas, especialmente os investidores mais novos.

Para construir relacionamentos, você precisa fisicamente encontre-se com os gerentes e proprietários do parque. O tempo todo. Isso pode ser desafiador se você tiver um emprego em período integral, pois precisará trabalhar durante o horário comercial do parque para realizá-lo.

Outro problema com o investimento em casa móvel é que você pode precisar levá-la de volta em algum momento de sua jornada. As circunstâncias mudam e, às vezes, as pessoas não conseguem mais continuar pagando.

(Porém, isso é verdade em qualquer tipo de imóvel, seja casas móveis, residências unifamiliares, prédios de apartamentos ou até comerciais. Isso acontece. O tempo todo.)

Tive que devolver muitas casas dos inquilinos como investidor em casas móveis. Pode ser um grande inconveniente e leva tempo e dinheiro para consertá-los novamente e serem alugados novamente. Ocasionalmente, você também precisa despejar pessoas e levá-las a tribunal, se necessário também. Mas tudo isso faz parte de qualquer negócio imobiliário.

Por fim, o encanamento é um problema constante nas casas móveis. As casas mais antigas têm “o cano cinza”, que não é apenas um bom material. Eu falo mais sobre isso aqui. Pisos também pode ser um grande negócio. Muitas das casas mais antigas têm painéis de aglomerado para pisos, o que não é bom. Uma vez molhado, absorve como uma esponja. Normalmente, é apenas uma questão de cortar as coisas ruins e colocar coisas boas (madeira compensada). Mas é um problema constante.

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Todo o resto que quebra é semelhante a uma casa unifamiliar, como ar condicionado, aquecimento, teto (telhas de telha) e aquecedores de água quente. Todos esses são problemas comuns com residências móveis e residências unifamiliares. O material fica velho e precisa ser substituído.

Em conclusão

Como você pode ver, existem oportunidades ocultas para ganhar dinheiro com investimentos em casas móveis. Eu faço quase 6 dígitos por ano fazendo isso e realmente gosto. Falta de consciência e menos concorrência significam apenas mais negócios para iniciantes e investidores como você e eu. Com o tempo, isso pode significar mais fluxo de caixa e um fornecimento de ofertas de casas móveis para toda a vida!

Para uma leitura mais aprofundada, consulte “Ofertas sobre rodas: como comprar, vender e financiar casas móveis usadas para grandes lucros e fluxo de caixa”, de Lonnie Scruggs, ou meu livro pessoal sobre o assunto: “10 prós e contras para começar no investimento em casa móvel “

livro para investimento em casa móvel

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Rachel Hernandez é o autor de Aventuras em casas móveis: como comecei a investir em casas móveis e como você também pode e a série de livros de investimento imobiliário é uma porcaria. Encontre-a em: AdventuresinMobileHomes.com.

* Um cão-pássaro é alguém que procura negócios para outros investidores. Eles apenas encontram os leads e não correm o risco de assinar a linha pontilhada e fazer contratos. O investidor com quem trabalha assumirá a liderança, montará e assinará a linha pontilhada. Em seguida, pague uma taxa ao cão-pássaro por encontrar o acordo. Outra maneira de fazer isso é fazer o negócio juntos e dividir os lucros. Como atacadista, você dá um passo além de um cão-pássaro. Na verdade, você assina o contrato como atacadista entre você e o vendedor. Então você negocia o contrato com outro investidor por uma taxa. A outra maneira de fazer isso é através de um fechamento duplo. Aqui você compra a propriedade do vendedor e fecha a mesma. Então você toma o título e revende ao investidor. Como atacadista, você não leva o título da propriedade. Você acabou de atribuir seu interesse por uma taxa. O comprador final (investidor) assume o título.

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