Investir em imóveis é uma maneira comprovada de gerar riqueza. Comecei alugando nossa antiga casa quando nos mudamos. Esta é a maneira mais fácil de começar a investir em imóveis. Eu conhecia as peculiaridades e defeitos de nossa antiga casa. Quando algo quebrava, eu normalmente conseguia consertar sozinho. Depois disso, investimos em um duplex, um 4-plex e um condomínio. Isso funcionou bem quando não tínhamos um filho. Eu tinha tempo e podia aparecer quando o inquilino tivesse um problema. No entanto, estou um pouco mais velho e menos motivado agora. Além disso, a cidade aprovou mais regras e regulamentos recentemente. Hoje em dia está ficando mais difícil ser um proprietário de bricolage. Por isso, tentei consolidar apenas uma propriedade no ano passado. Felizmente, existem outras maneiras de investir em imóveis sem lidar com inquilinos. Comecei a investir no financiamento coletivo de imóveis em 2017 e foi uma experiência de aprendizado. Alguns projetos correram bem e outros tiveram dificuldades. Hoje, analisarei todos os nossos investimentos para que você possa ver como estamos indo com essa classe de ativos alternativos.
Noções básicas sobre financiamento coletivo em imóveis
Primeiro, vamos falar sobre o básico do financiamento coletivo por imóveis. Essa é uma maneira relativamente nova de investir e muitos investidores não estão familiarizados com o funcionamento.
É preciso muito dinheiro para investir em uma propriedade. Quando comprei nosso duplex, não paguei o preço total do local. Eu tive que pagar o adiantamento e obter uma hipoteca para o resto. Recebo aluguel e pago ao banco todos os meses. O banco ganha dinheiro coletando juros sobre o valor que empresta. No crowdfunding imobiliário, os investidores emprestam dinheiro aos incorporadores para que eles possam adquirir um imóvel. Eles consertam e vendem.
Existem 2 maneiras principais de investir no financiamento coletivo de imóveis.
- Capital próprio – Um grande projeto comercial custa milhões de dólares para ser adquirido. Um promotor imobiliário geralmente não pode receber todo o pagamento, para pedir dinheiro emprestado aos investidores. Quando tiverem o suficiente para receber um adiantamento, pedirão emprestado o restante de um banco (como uma hipoteca). Os investidores recebem uma participação acionária por isso. Em seguida, o desenvolvedor melhora a propriedade e aumenta o aluguel para aumentar seu valor. Depois de vários anos, eles colocam a propriedade no mercado e a vendem com uma grande margem de lucro. Os investidores recebem uma parte da receita do aluguel durante a fase ativa e geralmente um grande pagamento após a venda da propriedade. CrowdStreet é a plataforma líder aqui. Eles conectam investidores a empresas experientes que sabem o que estão fazendo. As propriedades comerciais em seu mercado são grandes projetos multimilionários.
- Dívida – Outra maneira de investir é emprestar a hipoteca diretamente. Esses projetos geralmente são menores, abaixo de um milhão de dólares. A maioria desses investimentos de dívida financia fundos residenciais unifamiliares ou pequenos apartamentos. Os investidores recebem um pagamento de juros fixos todo mês. PeerStreet é uma boa empresa para isso.
Tentei nos dois sentidos e gosto mais de investir em projetos de capital. Se o projeto funcionar bem, o retorno é bem maior. Outra razão, eu gosto mais de projetos de ações, porque as empresas geralmente têm uma qualidade muito mais alta. No CrowdStreet, muitos desenvolvedores estão no mercado há mais de 10 anos. Os empréstimos de dívida menores são geralmente para pequenas empresas sem muito histórico. A taxa de juros também está bastante baixa agora, portanto o ROI não é tão atraente.
* O crowdfunding imobiliário é uma maneira relativamente nova de investir. Pretendo limitar meu investimento a menos de 10% do nosso patrimônio líquido. Como todos sabemos, o mercado imobiliário pode falhar e perder dinheiro (como qualquer investimento). A coisa boa sobre o investimento imobiliário é que as propriedades subjacentes ainda têm valor. Eles poderiam ser vendidos e recuperaremos parte do nosso dinheiro.
Meu investimento de crowdfunding RE
Aqui está uma planilha dos projetos em que investimos.
Existem 3 categorias aqui.
- Ativo – Esses projetos estão em andamento. Normalmente, o ROI é menor neste ponto do projeto.
- Saído – Esses projetos estão concluídos. O ROI parece muito bom depois que as propriedades são vendidas e os desenvolvedores nos pagaram.
- Problema – Este é um exemplo de quando algo deu errado.
A seguir, veremos mais de perto.
Projetos de ações
Estes são nossos investimentos em ações.
Fase inicial de um projeto de patrimônio
Investimos neste projeto há 3 meses, esta é a fase inicial do projeto. O desenvolvedor adquiriu a propriedade e eles estão trabalhando nela. Neste ponto, a maior parte da renda do aluguel está voltando para melhorar a propriedade. Uma vez que o projeto se estabilizou um pouco, os ganhos devem aumentar.
O desenvolvedor planeja refinanciar a propriedade em 2022 e devolver 80% do investimento aos investidores. Se ocorrer conforme o planejado, nosso ROI será de cerca de 15% nos primeiros 3 anos. Então, em 2024, eles venderão a propriedade e distribuirão os ganhos aos investidores. Em suma, o ROI anualizado para este projeto é de 20%. Vamos ver se dá certo nos próximos 5 anos. Essa é a linha do tempo para este projeto.
Projetos de capital de fase intermediária
Esses projetos estão na parte do meio. Os desenvolvedores estão arrumando as propriedades e estão distribuindo a receita do aluguel aos investidores. Os ganhos previstos para essas propriedades foram de cerca de 7-9%. Nosso ROI é um pouco menor do que o esperado, mas pelo menos eles estão pagando. Teremos uma imagem melhor desses projetos em alguns anos.
Projeto de patrimônio líquido encerrado
Ok, aqui está o melhor cenário. O prazo para este projeto foi de 3 anos, mas o desenvolvedor o inverteu em apenas 25 meses. O ROI anualizado alvo foi de 16,3%. No entanto, o retorno real foi de 21%! Este projeto funcionou muito bem.
Investi US $ 5.000 e recebi US $ 7.184. Isso é Retorno total de 44% mais de 2 anos. Isso realmente superou o S&P 500 no mesmo período. Lembre-se, 2018 foi um ano em baixa para o mercado de ações.
Projetos de dívida
A seguir, veremos nossos projetos de dívida.
Projetos de dívida ativa
O bom dos projetos de dívida é que a taxa de juros é fixa. O ROI desses projetos está bem próximo da projeção. Geralmente, os projetos de dívida pagam melhores projetos de patrimônio durante a fase ativa do projeto, em torno de 6-8%.
A única questão é a propriedade na Flórida. O desenvolvedor está atrasado com o pagamento. Estou um pouco preocupado com isso e fico de olho nisso.
Projetos de dívida expirada
Esses projetos saíram e pagaram suas dívidas mais cedo. Na verdade, não gosto de saídas antecipadas porque tive que gastar tempo procurando novos projetos para investir. O projeto da SC pagou o empréstimo em 20 dias. O interesse era de 7%, mas eram apenas US $ 4. Isso realmente não vale a pena para mim.
Se você está procurando renda, essa pode ser uma boa maneira de investir. No entanto, prefiro esperar um pouco mais e ver um retorno total maior. É por isso que vou me concentrar em projetos de capital no futuro.
Projeto de dívida problemática
Aqui está o risco de investir em financiamento coletivo de imóveis. O desenvolvedor ficou sem dinheiro e não pôde concluir este projeto. Eles pararam de pagar juros em janeiro de 2019. A empresa da plataforma negociou um acordo com o desenvolvedor e está trabalhando para pagar 100% do empréstimo. No entanto, isso depende do desenvolvedor poder arrecadar dinheiro. O pagamento está programado para começar no primeiro trimestre de 2020. Se o desenvolvedor não pagar, a empresa da plataforma encerrará a propriedade, venderá e devolverá os lucros aos investidores.
Nesse momento, eu ficaria muito feliz com um ROI de 0% neste projeto e recuperaria nosso dinheiro. Eu atualizo minha página de financiamento coletivo imobiliário todos os meses para que você possa conferir lá se deseja manter uma guia dessa saga. (Esta publicação de recapitulação é atualizada apenas uma vez por ano.)
Crowdfunding imobiliário até agora
Até agora, estou satisfeito com nosso investimento em crowdfunding imobiliário. A seguir, é o que eu mais gosto nessa classe de investimento.
- Diversidade de classe de ativos – A grande maioria do nosso investimento é em ações e títulos. Eles são ótimos, mas quero acrescentar alguma diversidade investindo em imóveis. Eu fiz isso sendo um senhorio de bricolage quando jovem. Agora, posso obter diversificação semelhante com o financiamento coletivo de imóveis.
- Diversidade de localização – Vivemos em Portland e nossas propriedades são locais. Eu acho que o mercado imobiliário aqui é muito caro. É por isso que eu quero investir no Texas, Arizona e em outros locais mais acessíveis.
- Renda passiva – Não preciso subir no telhado ou consertar o banheiro com essa classe de investimento. Em algum momento, quero viajar mais e nossos investimentos precisam ser 100% passivos até então. O único trabalho que tive que fazer foi rastrear os projetos nos quais pretendo investir. Na verdade, o CrowdStreet possui fundos específicos da região nos quais você pode investir. Eles rastrearão os projetos para você, se você quiser.
- Devoluções – O ROI é impressionante quando tudo deu certo. Tivemos um projeto que não foi executado. Mesmo quando o projeto não terminou a tempo, devemos recuperar a maior parte do dinheiro. Isso é muito melhor do que empréstimos P2P. Obviamente, a economia é forte, então a maioria dos projetos está indo bem. Pode ser uma história diferente quando temos uma crise econômica.
Eu atualizo esta postagem todos os anos para que você possa ver como estamos indo com o financiamento coletivo de imóveis. Deixe-me saber se você tiver alguma dúvida.
Inscreva-se para investir
Se você estiver interessado em crowdfunding imobiliário, inscreva-se no CrowdStreet para ver os projetos no mercado deles. Atualmente, existem muitos edifícios de escritórios e complexos de apartamentos impressionantes.
Outras plataformas de financiamento coletivo com as quais trabalho.
- PeerStreet – O PeerStreet tem uma reputação muito boa. Investidores credenciados podem investir em empréstimos privados com apoio imobiliário.
- RealtyMogul – Todos os investidores podem investir em seu REIT. Além disso, investidores credenciados podem investir em projetos privados e realizar uma troca 1031.
- Captação de recursos– Nãoinvestidores credenciados podem investir no iREIT aqui.
* Investidor credenciado precisa ter mais de US $ 200,00 em renda nos últimos 2 anos ou um patrimônio líquido superior a US $ 1.000.000.
*Divulgação. Podemos receber uma taxa de indicação se você se inscrever nos sites acima.
Crédito da imagem – Hohyeong Lee
A renda passiva é a chave para a aposentadoria antecipada. Este ano, Joe está aumentando seu investimento em imóveis com a CrowdStreet. Ele pode investir em projetos nos EUA e diversificar seu portfólio imobiliário. Existem muitos projetos interessantes disponíveis, então inscreva-se e confira.
Joe também recomenda o Personal Capital para investidores de bricolage. Ele entra no Personal Capital quase diariamente para verificar seu fluxo de caixa e patrimônio líquido. Eles têm muitas ferramentas úteis que ajudarão os investidores de bricolage a analisar seu portfólio e planejar a aposentadoria.
Receba atualizações por e-mail:
Inscreva-se para receber novos artigos por e-mail
Nós odiamos spam tanto quanto você
