Imóveis vs ações: um olhar da vida real sobre retornos | Orçamentos são sexy

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Sempre haverá uma conversa quente na comunidade de finanças pessoais sobre o investimento em imóveis versus ações. eu faço ambos, então hoje vou compartilhar detalhes sobre dois dos meus ativos de aposentadoria de longo prazo.

O ativo nº 1 é uma conta Rollover IRA. O saldo é de cerca de US $ 109k. O ativo nº 2 é uma propriedade de aluguel de compra e manutenção que possuo há cinco anos. Coincidentemente, também vale cerca de US $ 109k!

Apesar esses dois investimentos valem quase exatamente a mesma quantia de hoje, eles estão em diferentes classes de ativos, têm riscos diferentes e um é um investimento passivo enquanto o outro é gerenciado constantemente.

Com o tempo, acho que vai ser divertido acompanhar seu crescimento individual lado a lado e ver qual deles podemos chamar de “melhor investimento” a longo prazo.

Em última análise, não importa para mim qual deles supera o outro, porque eu já possuo os dois e os manterá por longo prazo, independentemente. Mas espero que seja uma jornada interessante para você seguir e ajudar a responder algumas perguntas … e talvez me ajude a provar uma hipótese geral. Mais sobre isso abaixo!

(Além disso, observe que sempre que eu uso as palavras “Eu, meu, eu, ou meu” sobre esses investimentos, eu realmente quero dizer “nosso.” Todos os ativos de que falo são de propriedade da minha esposa!)

Ativo nº 1: fundos de índice em um IRA de rolagem

Eu tenho uma conta do IRA na Fidelity. O dinheiro dessa conta é resultado de dois programas anteriores de empregador 401k. Quando deixei esses antigos empregadores, os fundos de 401k foram transferidos para esta conta regular do IRA. Não toquei ou contribuí com esta conta desde que deixei meu último empregador há dois anos e, como não tenho um plano atual de 401k, não contribuirei mais para essa conta de rolagem por um longo tempo – a inicial os valores de investimento são por conta própria a serem apreciados por enquanto.

O saldo atual (em 1/7/2020) é $ 109.602.

Isso é investido inteiramente em um fundo total de índices do mercado de ações, o que me proporciona uma carteira diversificada sem o trabalho de criar uma. O saldo representa cerca de 1.250 ações da FSKAX. (Para vocês, amantes da vanguarda, isso é o equivalente da Fidelity ao VTSAX). Todos os dividendos são configurados para reinvestir automaticamente no fundo e serão compostos ao longo do tempo.

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Estou prevendo que essa conta crescerá a uma taxa média de cerca de 9% ao ano, se não for tocada. Somente o tempo dirá quais serão os retornos reais – ninguém pode prever o futuro no investimento em ações! Estou assumindo essa taxa de crescimento de 9% com base em retornos históricos e sem levar em consideração a inflação.

O que eu mais amo no investimento em fundos de índice é que não há nenhum esforço envolvido. É um investimento em ações que esquece e esquece que não requer nenhuma energia física ou mental para manter. Eu gostaria de ter investido mais no mercado de ações anteriormente, mas só me mudei para os EUA há 12 anos e estava atrasado para aprender o jogo 401k!

Ativo 2: um imóvel para arrendamento para compra e manutenção no Texas

Em meados de 2015, comprei meu primeiro imóvel alugado fora do estado no Texas. Demorou cerca de 10 meses de pesquisa antes de encontrar e fechar esse local, e tem sido um cultivador de riqueza pequeno e constante desde então. Esse imóvel é positivo no fluxo de caixa, com as rendas de entrada que excedem as despesas de saída.

A propriedade vale cerca de US $ 220k no momento. Entre o último valor tributado (US $ 220 mil), propriedades comparáveis ​​na área (valores variam de US $ 180 mil a US $ 250 mil) e os “sentimentos” do meu corretor de imóveis local, uma avaliação de US $ 220 mil parece um preço justo de mercado.

Tenho uma hipoteca pendente de – $ 123.708 para esta propriedade, bem como uma conta corrente de fundo de emergência com $ 13.334 em dinheiro. Toda a renda do aluguel é depositada nessa conta corrente e todas as despesas são retiradas dela.

No geral, esse ativo vale atualmente $ 109.626.

Potencial de crescimento de propriedade imobiliária

O crescimento desse aluguel é um pouco mais difícil de projetar. Também é extremamente chato pesquisar e escrever sobre (pelo menos para mim) … então, por enquanto, vou simplificar demais, dividindo o crescimento em três categorias.

Este aluguel ganha dinheiro de três maneiras:

1. Pagamento do empréstimo. Como os inquilinos estão cobrindo meu pagamento da hipoteca, há uma pequena quantia do saldo do empréstimo sendo paga todos os anos. Este ano, em 2020, o saldo do empréstimo cairá cerca de US $ 2.820.

2. Fluxo de caixa positivo. O estabelecimento gera US $ 1.975 em renda mensal, mas possui despesas de aproximadamente US $ 1.750. Isso representa cerca de US $ 225 em fluxo de caixa mensal positivo, ou US $ 2.700 por ano. Às vezes é mais, às vezes é menos, mas essa é a média.

3. Apreciação. Com o tempo, os preços dos imóveis na área devem subir, e essa casa deve valer cada vez mais. Meu melhor palpite é que aumentará cerca de 2% ao ano. De todas as suposições que estou fazendo, essa é provavelmente a maior. Existem milhões de razões pelas quais os preços dos imóveis se tornam mais caros – mais rápidos em um mercado imobiliário, mais lento em outro – e minha maneira de calcular isso foi muito conservadora. Meu palpite (e esperança mínima) é que essa propriedade se valorize à mesma taxa que a inflação geral.

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No total, estimo que essa propriedade aumentará em US $ 2.820 (pagamento de empréstimos) + US $ 2.700 (fluxo de caixa) + 2% do valor da propriedade para este ano. Que é cerca de US $ 9.920 este ano.

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Como meu patrimônio atual é de US $ 109.626, isso coloca a taxa de crescimento em torno de 9% (retorno dividido pelo patrimônio). Esse% de retorno flutuará para cima e para baixo um pouco de ano para ano, mas, neste momento, é minha melhor estimativa de crescimento futuro.

Acompanhamento imobiliário versus ações ao longo do tempo, comparações e perguntas que estou pensando…

Portanto, temos dois ativos completamente diferentes, ambos atualmente no valor de US $ 109.600, e ambos esperançosamente crescendo cerca de 9% ao ano. Vamos esquecer os impostos e ganhos de capital por um momento … Aqui estão algumas coisas que eu estou pensando:

  • Se não forem tocados, ambos valerão a mesma quantia em 10 anos? Que tal 20 ou 30 anos?

Talvez, mas provavelmente não. Como os fundos de índice envolvem gerenciamento zero, o retorno será o que for. Não há muito que eu possa fazer para afetar o preço do mercado de ações em geral.

Para o imóvel alugado, há muito o que posso fazer pessoalmente para afetar os retornos. Posso arrendar aluguéis, refinanciar o empréstimo, negociar despesas, fazer melhorias lucrativas na propriedade etc. Todas essas coisas podem me proporcionar um retorno mais alto.

Por outro lado, se eu negligenciasse ou gerisse mal o imóvel alugado, poderia levar meus lucros para o chão. Muitos novos investidores imobiliários acreditam que suas propriedades de aluguel são investimentos passivos de renda e, acidentalmente, deixam seu lucro escapar com o tempo. Ele não percebe que retornos futuros dependem de suas ações em andamento.

  • Qual deles superará o outro?

Só o tempo irá dizer. Certamente tentarei o meu melhor para garantir que o aluguel seja gerenciado corretamente. Mas eu realmente não tenho idéia do que crescerá mais rápido. (E o imposto sobre ganhos de capital terá um efeito importante se e quando eu decidir vender um desses ativos.)

  • Se o investimento imobiliário ultrapassar o IRA, o crescimento excedente valerá todo o aborrecimento / tempo / risco que envolve o gerenciamento da propriedade de investimento?

Esta pergunta me mantém acordado à noite.

Digamos que eu rebole minhas bolas e gerencie o imóvel alugado como uma estrela do rock pelos próximos 10 anos. Depois de anos de diligência e eficiência, posso alcançar uma taxa de crescimento anual de 10% em vez dos 9% projetados. Em 10 anos, a diferença entre 9% e 10% é um valor adicional de US $ 25k.

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Esses US $ 25 mil extras valem todo o risco e aborrecimento mensal que são geridos por um imóvel alugado por 10 anos? E se a diferença fosse de apenas US $ 10.000? Honestamente, eu realmente não acho que o valor extra valha a pena. Propriedades de aluguel são um trabalho árduo. Além disso, se eu vender o local, ele pode me custar US $ 25k em comissões e custos de transação apenas para vendê-lo!

  • Se posso obter retornos “semelhantes” nos fundos de índice versus os imóveis alugados a longo prazo, por que investir em imóveis em primeiro lugar?

Nos meus 20 anos, eu estava com fome de ganhar dinheiro e apaixonada por imóveis. Se houvesse uma escolha entre um caminho simples e um caminho difícil para construir riqueza, eu escolheria o caminho difícil. (Tenho uma filosofia subconsciente de que escolher as rotas mais difíceis da vida é mais gratificante, mesmo que você falhe.)

Mas agora, à medida que amadurço mais e aprendo sobre retornos ajustados ao risco, sinto que o caminho mais simples para a riqueza pode ser uma escolha melhor. Por que tornar mais difícil do que tem que ser?

Enquanto ainda estou investindo no setor imobiliário, hesito em aconselhar descaradamente os outros a sair e comprar aluguéis de maneira desagradável, sem entender completamente o compromisso de longo prazo e o trabalho árduo e contínuo de possuir uma propriedade de renda. Essa é uma estratégia de investimento que eu não apoio!

Imóveis vs ações … Vamos ver como as coisas crescem com o tempo!

Espero que acompanhar esses dois ativos publicamente ajude a fornecer algumas dicas sobre as diferentes maneiras pelas quais os fundos de índice e os imóveis alugados podem ajudá-lo a gerar riqueza ao longo do tempo. Além disso, farei o possível para falar sobre o * esforço * necessário para gerenciar imóveis residenciais como investimento e compartilhar histórias ao longo do caminho.

Tivemos um 2020 bizarro até agora, o que está fazendo o mercado de ações fazer coisas estranhas. O mercado imobiliário também está sendo afetado, e será interessante ver o que acontece nos próximos anos.

Mais por vir sobre tudo isso. Se você tiver alguma dúvida por enquanto, jogue-a nos comentários abaixo e farei o possível para responder!

Felicidades!
Joel

* Imagem de Nattanan Kanchanaprat

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